|
Если вам неожиданно потребовалась значительная сумма денежных средств, а платить высокие проценты по потребкредитам не хочется, более того, не хочется сообщать банку, на что именно вы хотите потратить полученные деньги, вам пригодится «бесцелевой» кредит под залог недвижимости. Правда, для этого придется «всего на всего» отдать банку в залог собственную квартиру или земельный участок на срок до 15 лет. Выезжать из этой квартиры не придется, однако определенные неудобства возникнут: на время кредитования нельзя будет продать квартиру, сделать перепланировку без соответствующего разрешения банка или прописать там новых жильцов.
Настоящая цель «бесцелевых» займов
Сегодня бесцелевые кредиты под залог недвижимости дают практически все банки, предлагающие своим клиентам ипотеку. Такие кредиты, как правило, используются для совершения покупок, на которые банки не предлагают целевых программ. Например, на эти деньги можно купить земли сельхозназначения, торговля которыми официально запрещена. Иногда такими кредитами пользуются клиенты, занимающиеся теневым бизнесом, которые не могут обслуживаться в банках.
«Кредиты на личные нужды выдаются на достаточно длительный срок – до 15 лет, кроме того, банк не контролирует целевое назначение кредита, - объяснил для «Простобанк Консалтинг» Валерий Пацуй, начальник управления розничного бизнеса «Первого Украинского Международного банка» (ПУМБ). По его словам, такой кредит можно использовать как на потребительские нужды – покупка недвижимости, мебели, бытовой техники, ремонт, отдых за рубежом, – так и с коммерческой целью: развитие бизнеса, пополнение оборотных средств и т. п. Рост популярности данного вида кредитования связан с общим ростом спроса населения на услуги кредитования, предоставляемые банками. «Для банков же рост спроса – это стимул улучшать как условия кредитования, так и условия обслуживания клиентов», - отмечает Валерий Пацуй.
Как отметил для «Простобанк Консалтинг» Михаил Игнатенко, ведущий специалист-аналитик «Диамантбанка», сопутствующие расходы при потребительском кредитовании под залог недвижимости не отличаются от расходов при оформлении ипотеки и включают:
- оплату услуг оценщика недвижимости;
- плату за нотариальное оформление договора ипотеки: государственная пошлина и услуги нотариуса;
- страхование объекта залога (недвижимости) от имущественных рисков.
Возможная сумма такого кредита – до 90% от стоимости залога. Единоразовая комиссия составит 1-2% от суммы кредита. Стоимость оценки залога – до 1 тыс. грн. Годовая эффективная процентная ставка составляет до 19,5% годовых, однако в крупных банках она находится в пределах 12,5-15,4%.
Процедура получения кредита
Она довольно проста и включает следующие этапы:
- Консультация клиента: менеджер уточняет цели получения кредита и дает рекомендации по условиям кредитования, которые будут наиболее отвечать потребностям клиента. На данном этапе предоставляется консультация о пакете документов, которые необходимо собрать для получения кредита, о расходах/затратах, которые клиент понесет дополнительно (экспертная оценка, нотариальные услуги, страховка, комиссия банка) и графике погашения кредита, а также сроках предоставления кредита. Бумаги должны включать как документы на заемщика, так и документы на недвижимость. Полный перечень необходимых документов клиент может уточнить в отделениях банка.
- Оформление документов: клиент предоставляет полный пакет документов, заполняет анкету на получение кредита, кредитный менеджер банка формирует кредитное дело. Затем оценка недвижимости, которая проводится банком с целью установления максимальной суммы кредита. Например, в «Диамантбанке», ПУМБе, клиент может получить наличными до 70% от оценочной стоимости недвижимости, в «Укргазбанке» - 90%. Некоторые банки ограничивают сумму кредита, например, 300 тыс. долларов США в «ТАС-Коммерцбанке».
- Получение положительного решения о предоставлении кредита – в среднем данная процедура занимает от 1 до 2 дней. После чего клиенту сообщается решение о выдаче кредита и уточняется удобное время для заключения договора ипотеки в присутствии нотариуса, пожелания по страховой компании. В случае согласия клиента банк берет на себя обязательства по подготовке соглашения от имени клиента со страховой компанией.
- Заключение сделки: клиент подписывает договор со страховой компанией, предоставляет полный пакет оригиналов всех необходимых документов, подписывает кредитный договор и договор залога (ипотеки) с нотариальным заверением. Последний этап занимает от 1 до 1,5 часов. В это же время клиенту открывается счет, куда и перечисляются деньги после подписания договора и заключения сделки.
Подводная и надводная части айсберга
Кредиты под залог жилой недвижимости и земельных участков бывают двух видов: классическая ипотека сроком на 10-15 лет или револьверная кредитная линия на 1-3 года. Как отмечает г-н Пацуй, при оформлении кредита клиенту необходимо учесть такой фактор, как возникновение дополнительных расходов, связанных с экспертной оценкой объекта недвижимости и услугами нотариуса, что в общей сложности дополнительно составит около 1 тыс. грн. Кроме этого, примерно 2% от суммы составят комиссионные сборы: 0,99% - разовая комиссия банка за оформление кредита, 1% - госпошлина и страховые платежи. Второй фактор, на который следует обратить внимание: на основе консультации кредитного менеджера правильно выбрать схему погашения кредита – «убывающими платежами» или «одинаковыми платежами» (аннуитет).
Сопутствующие расходы при потребительском кредитовании под залог недвижимости, по словам г-на Игнатенко, включают: оплату услуг оценщика недвижимости; плату за нотариальное оформление договора ипотеки (государственная пошлина и услуги нотариуса); страхование объекта залога (недвижимости) от имущественных рисков. «Для оценки недвижимости мы привлекаем аккредитированных экспертов, которые быстро и качественно проводят рыночную оценку объекта залога. Стоимость оценки недвижимости зависит от объекта, его размеров и может варьироваться от 500 до 1000 грн», - отмечает г-н Игнатенко.
«Я рекомендую клиентам, которые планируют оформлять кредит под залог недвижимости, внимательно ознакомиться с договором ипотеки, обращая внимание на наличие дополнительных комиссий», - говорит г-н Игнатенко. Также следует учитывать тот факт, что недвижимость, отданная в залог, находится в отчуждении, поэтому на время кредитования ее будет невозможно продать, сделать перепланировку без соответствующего разрешения банка или прописать в квартиру дополнительных жителей.
Несмотря на то, что некоторые банки готовы давать «бесцелевые» кредиты в любых размерах, даже в сумме 500 долларов США, рисковать «по мелочам» не стоит – можно потерять на комиссиях и оценке недвижимости больше чем получить. «У нас установлена минимальная сумма в 3 тыс. долларов США – эквивалент 15 тыс. грн. Данная сумма выбрана в качестве точки отсчета в связи с тем, что меньшую сумму брать в кредит в данном случае нецелесообразно – затраты по дополнительным расходам будут достаточно велики», - объясняет г-н Пацуй. В случае возникновения потребности в меньшей сумме, клиент может воспользоваться другими кредитными продуктами – например, «Кредит 6 зарплат» или «Кредитная карта».
Объемы средств, задействованные в процессе
Судя по всему, такие условия не пугают многих украинцев. Ведь в этом году по итогам ІІ квартала рынок ипотечного (под залог недвижимости) кредитования вырос на 6,2 млрд. грн. А это на 0,5 млрд. грн. больше, чем за І квартал. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), на начало июля портфель ипотечных кредитов банков составлял 39,2 млрд. грн. Такие темпы роста эксперты объясняют не активизацией рынка недвижимости, который сейчас скорее стагнирует, чем растет, а ростом популярности бесцелевых кредитов под залог недвижимости.
Интересно, что весной текущего года украинские банки выдали «бесцелевых» кредитов под залог недвижимости на сумму 2,8 млрд. грн. А это практически половина всех ипотечных кредитов, выданных за это время. При этом, по данным УНИА, доля ипотечных кредитов без целевого назначения в Донецкой обл. составила 55%, а в Закарпатской - 89%. Общее количество активных договоров по ипотечным кредитам по состоянию на ІІІ квартал этого года составляло около 110 тыс. На начало июля доля кредитов на потребительские цели под залог недвижимости в общем портфеле ипотеки превысила 36,2%, что в абсолютных величинах составляет более 14 млрд грн. У разных банков этот показатель колеблется от 20% до 40% от всего объема ипотечного портфеля, сообщает УНИА. По данным Ассоциации, средняя сумма кредита без целевого назначения составляет 33 тыс. долларов США.
|
