|
В мировой практике существуют две основных модели ипотечного кредитования - американская и германская. В Европе и Америке более 80% жителей обзаводится жильем именно с помощью ипотечных кредитов.
Германия
С конца позапрошлого века существует в Германии и так называемая "классическая форма контрактных сбережений". Она работает по принципу кредитных союзов, называемых ныне стройсберкассами. Строительные сберегательные кассы на сегодняшний день - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии: три четверти жилья финансируется с участием системы жилищных "стройсбережений".
Все делается по-немецки основательно. Прежде чем получить кредит, сначала нужно открыть специальный накопительный счет в стройсберкассе, попросту говоря - в ипотечном банке. По истечении 5-8 лет ежемесячных вкладов в оговоренном контрактом размере, когда на счету накапливается сумма, равная стоимости определенной части жилья, вкладчик получает жилищный кредит.
Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) остаются фиксированными на все время действия контракта. Как правило, они составляют 5-6% годовых - это в среднем на 4% ниже рыночных. Минимальный срок погашения займа составляет 12 лет.
Государство всячески поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита выплачивает ежегодные премии, предоставляет дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственного "воспомоществования" зависит от материального положения заемщика, состава семьи и т.п.
При этом у кредитных учреждений есть возможность использовать накопительные средства для выдачи ссуд гражданам, обратившихся за кредитом ранее.
Нетрудно понять, что такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление дополнительных 11 млрд евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов. Так что в Германии ипотекой довольны все - и государство, и вкладчики.
Америка
Однако в августе сего года начало лихорадить и надежнейшие немецкие ипотечные банки. Виной тому - невиданный кризис в системе жилищных кредитов в США, похоже, грозящий обернуться мировым банковским кризисом. У крупнейших европейских банков возникают проблемы - все из-за того, что беззаботные американские бедняки набрали кредитов, которые не желают гасить.
В настоящее время в США ипотечным кредитованием занимаются более 1300 организаций, ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд долларов, а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели достигла около 3 трлн.
Однако в этом лишь отчасти виновата ипотечная система, существующая в своем нынешнем виде уже более ста лет. В обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд.
Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема "длинных" ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. На вырученные средства банк выдает новый ипотечный кредит. В настоящее время банки США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных программ - в зависимости от целей приобретения недвижимости: для проживания, сдачи в аренду, участия в инвестиционном проекте.
Средняя процентная ставка при фиксированном размере годовых составляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями - 7%. Стандартный срок, на который берется ипотечный кредит, - 30 лет.
Один из самых популярных вариантов - покупка квартиры в доме, как говорят американцы, "с чертежной доски". До начала строительства девелоперские компании начинают реализовать квартиры дешевле рыночной стоимости - так финансирующим банкам демонстрируется жизнеспособность проекта. Полученные деньги не вкладываются в строительство, а лежат на отдельном счете условного депонирования, имеющем государственную гарантию. Как правило, по заниженным ценам продается 10-20% квартир, после чего - через одну-две недели - стоимость повышается. На первом этапе резервирования квартиры покупатель вносит 10% от ее стоимости.
После реализации 30-40% квартир происходит второй решающий скачок цен, а затем стоимость квадратного фута медленно и плавно ползет вверх вплоть до окончания строительства. Второй 10-процентный взнос инвестор делает по завершении строительства этажа облюбованного дома. Последний же взнос - также 10% - делается покупателем при завершении строительства. Тогда же оплачивается и цена закрытия с оформлением прав собственности, составляющая не более 5% от общей стоимости. И уже на оставшиеся 70% стоимости квартиры выдается ипотечный кредит на срок до 30 лет. Так что для того, чтобы получить квартиру по минимальной цене, нужно попасть в первые 10-20% покупателей.
Получить ипотечный кредит в США можно и без первоначального взноса, и без справки о доходах. Дело в том, что помимо банков, которые перед выдачей кредита требуют от заемщика полный пакет документов, существуют ипотечные агентства, готовые кредитовать практически всех под более высокий процент. Многие заемщики этим пользуются, а их платежеспособностью никто не интересуется.
Так возникают неплательщики… Теперь, в связи с кризисом, агентства стали строже с заемщиками. Одни перестали выдавать ссуды, не требующие первоначального взноса, другие повышают процентную ставку, требуют подтверждения доходов и минимального первоначального взноса, а заемщикам со слабой кредитной историей отказывают в кредитах. И все дружно утешают себя тем, что этот кризис - не первый, и, наверное, не последний.
|
