Под “зеленый забор” банки денег не дадут. При этом выбор жилья и инвестирования в новострой очень ограничен.
По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов)
Украины, сегодня до 40% квартир покупается с привлечением ипотечных
кредитов. Но если со “вторичкой” все довольно просто — нужно лишь
выбрать любую квартиру, прийти в любой банк, занимающийся ипотекой, и
после оценки жилья вам под ее залог выдадут кредит — то с получением
займа на новострой куда сложнее.
“Под зеленый забор” денег не дадут!
Во-первых, если на старую, уже “существующую в природе” квартиру
можно найти кредит в банках и без первоначального взноса, то с
“первичкой" этот номер не пройдет. Без аванса вам могут выдать заем
только при условии дополнительного залога (это может быть другая
недвижимость, земля, автомобиль, права на вклады в банках). Во-вторых,
вы не сможете получить кредит “под зеленый забор”, т.е. на квартиру в
доме, находящемся в начальной стадии возведения. Чтобы обеспечить себя
от рисков незавершения строительства, банки дают займы лишь после
30—70% готовности новостроя. Исключение может быть, если сам
банк-кредитор жестко контролирует стройку, будучи управителем фонда
финансирования строительства. Тогда вам могут дать деньги на жилье в
новостройке сразу после того, как на нее получены все разрешительные
документы и работы на объекте начались. Кроме того, во многих банках
ставки ипотечных кредитов за “первичку” на 1—1,5% выше, чем за
“бэушное” жилье. И лишь после того как дом будет сдан в эксплуатацию и
банк сможет оформить залог на реально существующие “метры”, цена займа
снижается до уровня кредитования за “вторичку”.
Ограниченность выбора.
В 2006-м, после скандала с “Элита-Центр”, парламент внес изменения в
Закон “Об инвестиционной деятельности”, запрещающие стройкомпаниям
привлекать средства населения напрямую, через заключение
инвестдоговоров. Теперь между гражданином-инвестором и застройщиком
обязательно должен быть посредник-контролер, следящий, чтобы деньги не
разворовывались, стройматериалы по сговору с поставщиками не
приобретались по завышенным ценам, возведение жилья было завершено в
указанные в договоре сроки и качество работ (расположение, метраж
квартиры, наличие отделки) соответствовало договору с клиентом.
Собственно, на сегодня реально действуют два варианта инвестирования
в новострой: внесение денег в фонды финансирования строительства (ФФС)
или покупка целевых облигаций, выпущенных самим застройщиком под
конкретный объект (обычно стоимость каждой облигации соответствует 0,01
кв. м вашей будущей квартиры). ФФС же создают банки или другие юрлица,
имеющие лицензию на право заниматься финансовой деятельностью: эти
посредники, будучи независимы от стройкомпании, бдят за правильным
использованием средств граждан, инвестированных в новострой.
Закавыка в ограниченности выбора объектов, вариантов внесения денег
и стоимости кредита. Ведь придется “плясать от одной из двух печек”:
либо вы находите новостройку, в которой хотели бы иметь квартиру, и там
вам говорят, по какой из двух схем она инвестируется и сообщают, в
каком банке-партнере можно получить ссуду; либо приходите в один из
банков, занимающихся ипотекой “первички”, и банкиры говорят, с какими
ФФС или облигациями стройкомпаниий они готовы иметь дело — а значит,
речь идет о довольно ограниченном числе домов, в которых вы сможете
выбирать жилье.
Меньше риск с облигациями или ФФС?
В том и другом случае за уже выкупленную вами жилплощадь застройщик или ФФС не имеют права поднять цену. Опять же, в обоих вариантах инвестирования цена за еще не оплаченные “метры” наверняка будет повышаться —
мол, дорожают стройматериалы, горючее, растут зарплаты строителей и
прочие расходы. Выходит, невозможно угадать, за что в итоге заплатите
больше — за пакет облигаций, который по окончании стройки вам обменяют
на свидетельство о праве собственности, либо за то же свидетельство,
полученное через ФФС.
А какой из вариантов несет меньше риска, что новострой станет
“недостроем” и вы никогда не станете в нем новоселом? Тут мнения
экспертов разделились.
По словам начальника управления доверительных операций
“Кредитпромбанка” Александра Недбайло, больше риск недофинансирования и
незавершения строительства — с целевыми облигациями, ибо при такой
схеме нет эффективного контроля за эмитентом-застройщиком в
использовании средств, полученных от продажи облигаций. Да и банки
неохотно кредитуют покупку квартир под облигации, разве что им
подконтрольны все участники схемы. В случае с ФФС риск может
возникнуть, только если управителем является небанковское учреждение, а
вот если банк — он сможет заставить застройщика четко выполнять свои
обязательства перед инвесторами. А вот Евгений Склеповой, начальник
управления развития кредитных продуктов “ТАС-Комерцбанка”, говорит, что
крупные банки охотно берут облигации в залог под кредит, поскольку
имеют возможность оценить надежность застройщика. Советник председателя
“Укргазбанка” Александр Охрименко считает, что не все ФФС, включая и
те, где управителями являются банки, могут эффективно проконтролировать
использование средств застройщиком. Отсюда следует, что в случае
приобретения жилья через ФФС может быть не меньший риск срыва сроков, а
то и “незавершенки”, чем по схеме с целевыми облигациями. Наконец,
гендиректор компании по управлению активами “Укрсоц-недвижимость” Артур
Папсуй утверждает, что нет принципиальной разницы в более высокой
надежности ФФС либо целевых облигаций. Поскольку целевые облигации —
ценная бумага, их выпуск и использование привлеченных средств
контролирует государство — Госкомиссия по ценным бумагам и фондовому
рынку. Прежде чем привлекать деньги населения, от эмитента потребуют
весь перечень разрешительных документов, ежеквартально он будет
отчитываться перед державой об использовании средств, а в случае
нарушения последуют санкции, вплоть до запрета дальнейшего выпуска
облигаций. Но для подстраховки и самому гражданину стоит убедиться в
наличии всей необходимой документации у застройщика. Среди ФФС надежнее
те, которые созданы с участием солидных банков.
Но в любом случае, если уж банк дает кредит на квартиру, он сам
проверит и надежность чужого ФФС, и застройщика-эмитента облигаций,
ведь банк заинтересован в возврате займа и, соответственно,
максимальной защите интересов клиента.
Как проверить застройщика
- Главная “грамота” любой строительной компании — лицензия
Минстроя, оформленная на бланке строгой отчетности, с голограммой и
подписанная министром или его замом. Обратите внимание на срок действия
лицензии: он не должен истечь до завершения ваших отношений со
стройкомпанией.
- Застройщик должен показать вам решение местного органа самоуправления об отводе земельного участка под строительство.
- Компания должна пройти стадию архитектурно-планировочного,
инженерного утверждения проекта и получить разрешение на ведение
строительства. Требуйте предъявить положительное заключение Службы
украинской инвестиционной экспертизы и разрешение управления
государственного архитектурно-строительного контроля.
- Обратите внимание, чтобы заказчик заключил договора с
подрядчиками на строительство (если сам заказчик не имеет строительных
мощностей), проверьте соответствие реквизитов сторон в этом документе.
- Потребуйте от стройкомпании показать протокол о проведении
общественных слушаний среди жильцов соседних с новостройкой домов: там
должен быть “одобрямс” на ведение строительства.
Чтобы получить заем в банке на квартиру в новострое, надо:
- Иметь первоначальный взнос на квартиру (10—30% ее стоимости).
- Заключить договор с застройщиком или фондом финансирования строительства.
- Разные банки дают заем максимум на 20—30 лет.
Возрастной ценз: вы должны погасить кредит до достижения пенсионного возраста (женщины — до 55 лет, мужчины — до 60).
Общие выплаты по кредиту не могут превышать 40—50% от общих доходов семьи.
Ставки по кредиту составят: от 10,5% в евро, от 11% в долларах и от 14% в гривнях (в среднем это на 0,5% больше, чем на кредит на “вторичке”).
4. Подать в банк заявление на кредит, предоставив паспорт
(если женаты/замужем — свидетельство о заключении брака),
идентификационный код и справку о доходах за последние 6 месяцев.
В чем же выгоднее брать кредиты?
Даже “длинный”, на 20 лет, кредит на новую “единичку” в 50 кв. м,
которая стоит “божеские” на сегодня $120 тыс., далеко не всем по
карману. По самым скромным прикидкам, для обслуживания и выплаты долга
чистый доход заемщика должен быть от $2000 в месяц, иначе банк ссуду не
даст, опасаясь неплатежеспособности клиента. И даже если заработок вам
позволяет такую роскошь, как кредит на "первичку", прежде следует
тщательно просчитать, какой будет итоговая переплата по займу в разных
банках и по разным видам валют. Обратите особое внимание не только на
ставку по кредиту, но и на процент выплат по страхованию имущества и
жизни (последнее бывает не всегда). Ведь разница в размере таких
допрасходов в итоге может сделать очень дорогим кредит с, казалось бы,
маленькой ставкой годовых.
Попробуй, разлюби валюту!
У одних и тех же банков ставки по долларовым кредитам на 2—4% ниже,
чем по гривневым. А вот займы в евро, как правило, на 0,5—1,5% дешевле,
чем в долларах. Сей феномен объясняется просто: банки “покупают” гривни
у населения (то бишь привлекают их на депозиты) дороже, чем доллары, а
тем более — евро. Соответственно, и “перепродавать” СКВ в виде кредитов
могут дешевле, чем нацвалюту. Впрочем, заметим, что еще 2—3 года назад
разница в ставках за ипотечные займы в гривнях и долларах-евро была еще
большей — минимум 6—7%. По словам начальника управления разработки
продуктов розничного бизнеса VAB Банка Антона Шаперенкова, кредитные
ставки будут постепенно уменьшаться по всем видам валют. При этом в
перспективе, скорее всего, ставки по СКВ и гривне сравняются. Солидарен
с ним зампредседателя банка “Финансы и Кредит” Игорь Львов. Он
утверждает (и мы это уже не первый год наблюдаем), что темпы увеличения
доступности банковских ссуд на жилье напрямую связаны с темпами
уменьшения доходов, которые банки дают по депозитным вкладам населения.
Однако стоимость ссуд в нацвалюте и СКВ, по мнению эксперта, сравняется
нескоро. Резюме: покамест выгоднее одалживать в долларах и евро, а
когда и если ставки по гривне снизятся до уровня СКВ-шных, можно будет
перекредитоваться в нацвалюте, чтобы не платить маржу при обмене
заработанных гривен на валюту для погашения долга.
Евро? Доллар?
Казалось бы, здесь все ясно. Раз заем в евро дешевле, чем в долларах
(не говоря о гривне), то и кредитоваться выгоднее в евровалюте. Не все
так просто. По мнению президента Ассоциации украинских банков
Александра Сугоняко, евро может подорожать по отношению к доллару еще
примерно на 1—1,5%. Значит, столько придется доплачивать за покупку
евро тем, кто в ней взял заем. Это фактически уравняет итоговые расходы
на погашение кредита в евро и долларах. А вот А. Шаперенков полагает,
что курс евро уже в ближайший год вполне может вырасти по отношению к
доллару и гривне на 3—5%. Соответственно, на столько же автоматически
вырастут затраты граждан на покупку евровалюты и подорожает стоимость
обслуживания кредита. В таком случае большая доступность еврокредитов
из-за таких серьезных допрасходов окажется мнимой: значит, выгоднее
брать кредиты в долларах, чем в евро.
Во что выльются дополнительные расходы
Увы, основными расходами по обслуживанию кредита — выплатой
процентов и погашением “тела” займа — ваши траты на приобретение
вожделенной квартиры не ограничатся. Есть масса дополнительных
расходов, которые в сумме весьма существенно облегчат ваш карман.
Все
банки взимают разовую комиссию за оформление договора залога, ее размер
— 0,99—2% от суммы кредита. В случае, если вы берете кредит в $96 тыс.,
такая комиссия составит $950—1920. За редким исключением, банк
потребует провести экспертную оценку степени ликвидности будущей
новостройки: за это “удовольствие” с вас возьмут от 300 до 700 грн.
($60—140). Никоим образом не избежать и нотариального оформления
договора о получении банковской ссуды. Как правило, услуги нотариуса за
такого рода свидетельство стоят 500—700 грн. ($100—140).
Государственная пошлина составляет 1% от стоимости жилья. В случае,
когда “единичка” стоит $120 тыс., уплатите родной державе $1200 за
право стать ее собственником. Аналогичный 1% — те же $1200 — счастливый
владелец “хаты” будет вынужден перечислить в Пенсионный фонд при
оформлении права собственности. Хорошо, если банк не требует от
заемщика страхования жизни, в противном случае за 20 лет набежит от
$1920 до $7680. Наконец, самый тяжелый груз — неизбежное страхование
имущества (этой самой квартиры). В зависимости от ставки, 20 лет такой
подстраховки обойдутся заемщику в $2640—12000.
Итого общая сумма дополнительных расходов может составить $20—25 тысяч.
|