Падение цен на ипотеку и налог на недвижимость: что удастся реализовать в 2008 году

В 2007 году впервые в истории развития ипотеки Украины ставки в национальной валюте сравнялись со ставками в иностранной. 

Подводя итоги и анализируя основные события уходящего года, эксперты утверждают, что Украина не сделала мощного прыжка вперед. Однако некоторые позитивные тенденции в регулировании банковской сферы и рынка ипотеки все же можно отметить.

По мнению Тараса Загороднего, руководителя организации «За прозрачность финансовых рынков», в 2007 году впервые украинская банковская система начала жить в глобальном мире. «Если посмотреть на заимствования, которые осуществили отечественные банки на мировом рынке, то они превзошли отметку в $20 млрд., а это уже показатель того, что Украина вовлечена во всемирную банковскую и финансовую систему», - рассказал он. Кроме того, по словам эксперта, четко прослеживается тенденция в потребительском кредитовании: «Банки сами уходят от прямого кредитования клиентов, используя кредитные союзы, которые не подотчетны НБУ».

Можно говорить и о появлении новых продуктов, что свидетельствует о дальнейшем развитии сегмента кредитования. И это неудивительно, учитывая большую конкуренцию на рынке и желание банкиров привлечь как можно больше клиентов. Так, стоит отметить ипотечные кредиты, которые идут на развитие бизнеса, потребкредиты с нулевой ставкой и с нулевым взносом за счет 20%-го НДС, который включается в цену товара и пр. Загородний также обратил внимание на приобретение земельных участков под залог самих участков и спрогнозировал новые формы кредитования, в частности, посредством сетевого маркетинга. «В следующем году торговые агенты начнут продавать кредиты», - предположил г-н Загородний. Количество необеспеченных кредитов, выдаваемых банками, также будет расти, убеждены специалисты.

По словам Алексея Куща, помощника главы Ассоциации украинских банков (АУБ), знаковым событием стало усиление иностранного капитала, «например, завершение сделки по продаже «Укрсоцбанка». Уходящий год, по его словам, также обозначился валютной стабильностью и увеличением валютных резервов НБУ. Причем эксперт прогнозирует долгую стабильность доллара. «У нас очень консервативное население именно по валютным предпочтениям. А доллар будет стабильным еще и потому, что расчеты с Россией за газ происходят именно в этой валюте», - поделился он мнением. В то же время специалисты отмечают использование в кредитовании новых валют, помимо доллара и евро.

Резкий спрос наблюдался на ипотечное кредитование: «80% сделок при покупке квартир на вторичном рынке осуществлялись с помощью ипотечного кредитования, - рассказал г-н Кущ, - При этом начало зарождаться кредитование малого бизнеса, и в следующем году можно ожидать его развития». Примечательно, что не последнюю роль в контексте ипотечного кредитования сыграл выход Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) на рынок «первички». Таким образом, банки, работающие с застройщиками, могут рассчитывать на более «длинные» деньги для финансирования тех или иных объектов недвижимости, вследствие чего ипотечные кредиты станут доступнее.

А вот в налоговой сфере дела обстоят хуже. По мнению Константина Кузнецова, эксперта по экономическим программам Украинского центра экономических и политических исследований имени Александра Разумкова, прошедший год в этой сфере, по большому счету, не отличился ни одним положительным моментом. По его словам, «введение 15% подоходного налога, начисляемого по плоской шкале, совершенно неправильно. Граждане должны облагаться дифференцированно. Согласно принципу социальной экономики, кто больше зарабатывает, тот должен и налогов платить больше». При этом г-н Кузнецов уверен, что «15% были введены для упрощения налогового администрирования».

Достаточно негативно эксперты отзываются и о длительном обсуждении проекта Налогового кодекса, который так и не был принят. По мнению г-на Кузнецова, «самая большая проблема уходящего года в том, что дальше разговоров дело не идет. Никаких изменений в налоговой системе не произошло». Однако даже если бы Кодекс был принят в сегодняшней редакции, это ни на что бы не повлияло, утверждает специалист. Последним и очень важным моментом эксперт назвал предложение по введению налога на недвижимость. «Идеальным был бы вариант принятия Налогового кодекса, составной частью которого является налог на недвижимость», - предположил он. Хотя положения о налогообложении недвижимости так и не были заложены Кабмином Януковича в проект.

Для введения налога на недвижимость, поясняет эксперт, должна быть проведена инвентаризация недвижимого имущества – домов, дач, усадеб и т. д. «В цивилизованных странах вначале выясняют, что кому принадлежит, а затем разрабатывают систему эффективных налоговых ставок на недвижимость. В целом же, налог не недвижимость - это сильнейший способ контроля над недвижимым имуществом», - считает г-н Кузнецов.

Рынок недвижимости оказался единственным, где эксперты затруднились выделить конкретные тенденции. «В целом для уходящего года характерна полная стагнация, в которую впал рынок на фоне предыдущих семи лет бурного развития. С сентября началось медленное оживание, которое продлится первые полгода 2008-го, после чего рынок начнет догонять те позиции, которые он имел в 2006 году», - рассказал Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.

По его словам, многообещающие проекты по реконструкции хрущевок, к сожалению, так и не были реализованы в полной мере. «Об этом много говорили, а сделано очень мало. Пройдет еще совсем немного времени, и хрущевки начнут рушиться. Видимо, только тогда правительство приступит к делу».

Отличился уходящий год и «зависшим» на непродолжительное время вопросом с мораторием. Буквально за пару недель января, когда действие введенного на 2006 год запрета на продажу сельхозземли было отменено, а мораторий на 2007 год еще не закрепили, на рынке удалось провернуть тысячи сделок. А потом мораторий вновь продлили, что, безусловно, вызвало и поиск новых способов его обхода. «Пока не будут отрегулированы нормальные земельные отношения, толку на рынке не будет, - говорит г-н Бондаренко. - Пока земля будет выделяться так, как это происходит в нашей стране, первичный рынок не будет нормально и конкурентно функционировать. Предложения будут маленькие, а это всегда провоцирует рост цен».

Напомним, вопрос с продлением моратория на торговлю сельскохозяйственными землями на следующий год пока остается открытым. Несмотря на желания Президента прекратить его действие, эксперты сетуют на отсутствие необходимой для этого законодательной базы. Хотя и прогнозируют, что продлить запрет можно будет еще не более чем на год (см. «СЕЙЧАС» «Почва для конфиденциальности», «Мораторий на мораторий»). «В целом украинский рынок недвижимости вел себя адекватно прогнозам аналитиков, их сценарий на этот год сработал «один в один», - резюмировал Александр Бондаренко.

Что касается стоимости недвижимости, то она, по словам специалистов, и дальше будет расти. «Повышение цен на квартиры - это уже прогнозированная тенденция», - прокомментировал Генрих Людкевич, глава агентства недвижимости «Риэлторский дом».

Наряду с падением темпов строительства жилой недвижимости, специалисты указывают и на провал проектов по строительству коттеджных городков, прежде всего из-за проблем с участками земли за пределами Киева и оформлением соответствующих сделок. «В этом году спрос на землю под коттеджное строительство был совсем небольшим, а участков под строительство почти не выделялось», - подтвердил г-н Людкевич.

В контексте недвижимости можно также говорить о переориентации спроса на ипотеку. «В прошлом году ипотечные кредиты в основном были представлены кредитами на покупку жилья. В этой связи цены на жилье достигли такого уровня, выше которого большинство потенциальных покупателей стали неплатежеспособными, поэтому в этом году спрос на жилье упал, и развивались другие сегменты ипотечного рынка», - рассказала Ирина Ковалышын, начальник отдела аналитических исследований Украинской национальной ипотечной ассоциации. Еще одной тенденцией, характеризующей уходящий год, стало то, что ипотека жилья резко начала распространяться в регионах. «В крупных городах – в Киеве, Донецке, Днепропетровске в основном кредитовались потребительские цели, а в регионах – преимущественно жилье», - объяснила она. И добавила, что впервые в истории развития ипотеки Украины, «ставки в национальной валюте сравнялись со ставками в иностранной, причиной чему послужил ипотечный кризис в США».В этой связи г-жа Ковалышын также вспомнила о запуске пилотного проекта по выпуску ипотечных облигаций «Укргазбанка».